Impozitarea veniturilor din închirierea în scop turistic (Airbnb): Obligații la ANAF în 2026

Închirierea apartamentelor în regim hotelier a devenit o afacere extrem de populară. Platforme globale precum Airbnb sau Booking îți aduc turiști direct la ușă. Câștigurile pot fi considerabil mai mari comparativ cu o chirie clasică lunară. Totuși, această activitate atrage automat atenția autorităților fiscale. Statul român consideră aceste încasări drept activități economice generatoare de taxe.

Foarte mulți proprietari se lovesc de un zid birocratic. Legislația fiscală diferențiază clar chiria clasică de cea turistică. Dacă oferi cazare pe termen scurt, ai obligații declarative specifice. Anul 2026 aduce controale mai stricte și o comunicare directă între platforme și fisc. Ascunderea veniturilor nu mai este o opțiune sigură.

Acest ghid detaliat îți explică exact cum trebuie să procedezi. Vei învăța cum să completezi corect Declarația Unică. Îți vom arăta diferența dintre norma de venit și sistemul real. Astfel, vei dormi liniștit, știind că ești perfect legal în relația cu autoritățile din România.

1. Ce înseamnă legal închirierea în scop turistic?

Nu poți trata un turist de weekend la fel ca pe un chiriaș pe termen lung. Codul Fiscal are o definiție extrem de precisă pentru anul 2026. Trebuie să știi exact în ce categorie te încadrezi.

Numărul de camere și clasificarea turistică

Dacă închiriezi între una și cinci camere în scop turistic, ești persoană fizică autorizată fiscal. Vorbim aici despre locuințe personale, nu despre pensiuni mari. Închirierea turistică se referă la șederi scurte, de obicei de câteva zile sau săptămâni. Scopul este recreerea, afacerile scurte sau turismul ocazional.

Pentru a fi perfect legal, nu este suficient să te înregistrezi la ANAF. Ai nevoie obligatoriu de un certificat de clasificare. Acesta este eliberat de Ministerul Turismului. Obținerea lui este gratuită, dar necesită un dosar cu acte de proprietate și acordul vecinilor (dacă stai la bloc). Fără acest certificat, riști amenzi severe din partea poliției locale.

2. Sistemul de impozitare: Norma de venit vs. Sistem real

Legislația îți oferă două opțiuni principale de impozitare a acestor venituri. Alegerea corectă îți poate salva mulți bani la final de an. Fiecare sistem are reguli complet diferite de calcul.

Impozitarea pe bază de normă de venit

Aceasta este metoda preferată de majoritatea gazdelor mici. Nu trebuie să ții contabilitatea cheltuielilor cu detergentul, facturile sau reparațiile. Consiliile Județene stabilesc anual o sumă fixă pe cameră, numită normă de venit.

De exemplu, dacă norma în orașul tău este de 20.000 de lei pe cameră pe an, tu vei plăti impozit strict pentru această sumă. Cota de impozit pe venit este de 10%. Așadar, vei plăti la stat 2.000 de lei anual. Această sumă se plătește indiferent dacă tu ai încasat efectiv 10.000 de lei sau 50.000 de lei de la turiști.

Impozitarea în sistem real

Dacă deții mai mult de 5 camere, ești obligat să treci la sistemul real. Poți opta pentru el și voluntar. În acest caz, impozitul de 10% se aplică pe profitul net. Profitul înseamnă venitul total încasat minus cheltuielile deductibile. Va trebui să păstrezi fiecare bon fiscal. Trebuie să justifici facturile de curent, internet, mobilier sau curățenie.

3. Declarația Unică (Formularul 212): Când și cum se depune?

Orice venit din turism se declară exclusiv prin intermediul Declarației Unice. Acesta este formularul 212 emis de ANAF. Nu trebuie să mergi fizic la ghișee. Totul se face online prin platforma Spațiul Privat Virtual (SPV).

Termenele legale de depunere în 2026

Data limită universală pentru depunerea declarației este 25 mai a fiecărui an. Totuși, procedura are două etape distincte pe care trebuie să le respecți:

• La începutul activității: Trebuie să depui declarația în maxim 30 de zile de la primul turist cazat. Aici bifezi capitolul pentru venituri estimate.
• Până la 25 mai a anului următor: Depui declarația pentru definitivarea veniturilor realizate în anul precedent. Tot atunci se achită și impozitul calculat.

Nu întârzia completarea acestui formular. Penalizările de întârziere (dobânzi și penalități) se adună zilnic la suma datorată inițial.

4. Contribuția la Sănătate (CASS): Când devine obligatorie?

Impozitul pe venit nu este singura ta grijă. Sistemul fiscal românesc taxează și pentru sănătate. Dacă încasezi sume mari din turism, vei plăti și contribuția la CASS.

Plafoanele de plată stabilite pentru anul 2026

Nu toată lumea plătește sănătatea. Obligația apare doar dacă veniturile tale nete anuale depășesc anumite plafoane. Aceste plafoane sunt calculate pe baza salariului minim brut pe economie valabil la nivelul anului respectiv.

Plafoanele de încadrare sunt următoarele:

• Între 6 și 12 salarii minime: Vei plăti CASS calculat la valoarea a 6 salarii minime brute.
• Între 12 și 24 salarii minime: Vei plăti CASS calculat la valoarea a 12 salarii minime brute.
• Peste 24 de salarii minime: Baza de calcul pentru CASS se plafonează la 24 de salarii minime brute.

Cota de CASS este fixă: 10% aplicat la baza de calcul aferentă plafonului atins. Dacă câștigi sub 6 salarii minime pe an, ești complet scutit de la plata CASS pentru aceste venituri.

5. Directiva DAC7: De ce nu mai poți ascunde veniturile

Dacă în trecut unii proprietari riscau nefăcând acte, acum situația s-a schimbat radical. O directivă europeană numită DAC7 a fost implementată strict în legislația națională. Aceasta a revoluționat modul de control fiscal.

Raportarea automată a platformelor online

Airbnb, Booking, Agoda sau Expedia au acum o obligație legală. Ele trebuie să raporteze automat către autoritățile fiscale (ANAF) absolut toate câștigurile generate de gazde. Raportarea se face anual și detaliat.

ANAF știe exact numele tău, contul bancar, adresa proprietății și suma brută încasată. Sistemul informatic încrucișează aceste date cu Declarațiile Unice depuse. Dacă figurezi cu încasări pe Booking, dar nu ai depus Formularul 212, vei primi o notificare de control foarte rapid. Evaziunea în domeniul platformelor digitale a devenit practic imposibilă.

6. Întrebări Frecvente (FAQ) despre taxele Airbnb

Pot deduce factura de comision oprită de Airbnb?

Dacă ești impozitat pe bază de normă de venit, nu poți deduce absolut nicio cheltuială, nici măcar comisionul platformei. Dacă ai ales sistemul real de impozitare, comisionul reținut de platformă reprezintă o cheltuială perfect deductibilă.

Am nevoie de casă de marcat pentru regimul hotelier?

Dacă încasezi toți banii exclusiv prin virament bancar sau prin platforme (care virează banii în cont), nu ai nevoie de casă de marcat. Dacă încasezi bani numerar (cash) direct de la turiști, casa de marcat electronică devine absolut obligatorie.

Ce se întâmplă dacă închiriez doar ocazional, 10 zile pe vară?

Conform legii, chiar și o singură noapte de închiriere turistică generează obligația de declarare. Trebuie să completezi Declarația Unică. Norma de venit se poate ajusta (diminua) în funcție de numărul real de zile de închiriere din acel an.

Pot să îmi fac SRL pentru a închiria pe Airbnb?

Da. Dacă estimezi venituri foarte mari sau vrei să scalezi afacerea cu mai multe apartamente, înființarea unui SRL este o opțiune excelentă. Taxarea se va face conform regulilor pentru microîntreprinderi sau impozit pe profit, nu pe persoană fizică.

Plătesc contribuție la pensie (CAS) pentru venituri din chirii turistice?

Nu. Veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor (inclusiv în scop turistic) nu sunt supuse contribuției pentru asigurări sociale (CAS – Pensie), indiferent de plafonul de câștig atins.