Cum declari chiria la ANAF ca proprietar? Închirierea unei locuințe poate părea o sursă facilă de venit pasiv, însă din punct de vedere fiscal, implică o serie de obligații clare. Dacă ești proprietar și obții venituri din închirierea unui apartament, garsoniere sau a unei case, este esențial să știi cum trebuie să declari aceste venituri la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF).
În 2025, legislația a suferit câteva ajustări importante, iar nerespectarea termenelor poate atrage penalități și dobânzi.
De ce este important să declari chiria?
Orice venit obținut de un contribuabil, inclusiv cel din cedarea folosinței bunurilor (denumirea oficială pentru chirie în Codul Fiscal), trebuie declarat și impozitat. Declarația corectă te ajută:
- Să eviți amenzi și controale fiscale
- Să îți calculezi și achiți corect impozitele datorate
- Să ai o situație fiscală clară în fața instituțiilor statului (inclusiv pentru obținerea unor credite sau subvenții)
- Să închiriezi legal și să ai drepturi în instanță în cazul unui litigiu cu chiriașul
Ce tipuri de contracte de închiriere trebuie declarate?
Sunt supuse declarării toate contractele încheiate între un proprietar persoană fizică și un chiriaș, indiferent dacă:
- Apartamentul este închiriat pe termen lung sau scurt
- Închirierea este făcută în regim hotelier
- Contractul este scris sau verbal (deși doar contractele scrise pot fi înregistrate la ANAF)
- Ai un singur chiriaș sau mai mulți
Important: Nu este obligatorie înregistrarea contractului de închiriere la ANAF, însă este obligatorie declararea venitului obținut din chirie prin formularul 212 – Declarația Unică.
Care sunt pașii pentru a declara chiria la ANAF?
1. Înregistrează contractul de închiriere (opțional, dar recomandat)
Deși din 2023 înregistrarea contractului la ANAF nu mai este obligatorie, este recomandată din motive juridice. Dacă alegi să faci acest pas:
- Mergi la ANAF de care aparții (în funcție de adresa imobilului închiriat)
- Completează formularul standard de înregistrare a contractului (cerut de ghișeu)
- Atașează o copie a contractului de închiriere și C.I.-ul proprietarului
2. Completează Declarația Unică (formularul 212)
Aceasta este obligatorie pentru toți contribuabilii care obțin venituri din chirii. Formularul poate fi depus:
- Online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV)
- Fizic, la ghișeul ANAF
- Prin poștă cu confirmare de primire
Termen-limită în 2025: 25 mai.
3. Calculează venitul impozabil
Există două metode:
A. Venit net determinat prin norma de venit (în cazul închirierii în scop turistic)
B. Venit net determinat în sistem real (pentru chirii clasice)
În majoritatea cazurilor de închiriere obișnuită, se aplică sistemul real, care presupune:
- Venitul brut: chiria lunară înmulțită cu 12 luni
- Venitul impozabil: 60% din venitul brut (se aplică o cotă forfetară de 40%)
Exemplu: dacă ai un contract de 1.500 lei/lună, venitul anual este 18.000 lei. Din acesta, se impozitează doar 60%, adică 10.800 lei.
4. Plătește impozitul și contribuțiile sociale (dacă este cazul)
- Impozit pe venit: 10% aplicat venitului impozabil
- CASS – contribuția la sănătate (10%) se aplică doar dacă venitul net anual depășește plafonul de 6 salarii minime brute pe economie
Pentru 2025, salariul minim brut este estimat la 3.300 lei → plafon CASS: 19.800 lei/an.
Dacă venitul net este sub acest prag, nu plătești CASS.
Documente necesare pentru declarare
Pentru a completa declarația, ai nevoie de:
- Copie a contractului de închiriere
- Act de identitate
- Informații despre venitul lunar și durata contractului
- Date despre imobil (adresă, suprafață, tip)
Ce se întâmplă dacă nu declari chiria?
Nedeclararea veniturilor din chirii este considerată evaziune fiscală. În cazul unui control, ANAF poate solicita:
- Plata impozitului retroactiv (pe 5 ani în urmă)
- Dobânzi și penalități de întârziere
- Amenzi administrative
De asemenea, în cazuri grave, se poate ajunge la sesizarea organelor penale pentru fraudă fiscală.
Închirierea în regim hotelier – reguli speciale
Dacă închiriezi prin Airbnb sau Booking și oferi servicii de tip hotelier (schimb de lenjerie, curățenie, check-in), atunci trebuie:
- Să obții certificat de clasificare turistică
- Să declari venitul ca venit din activități independente
- Să completezi evidențe contabile (în unele cazuri)
În acest caz, se aplică alte reguli privind CASS, TVA și autorizare.
Sfaturi utile pentru proprietari
Pentru a evita probleme și a rămâne în legalitate, ține cont de următoarele:
- Fă un contract scris, clar, cu clauze detaliate (valabilitate, chirie, obligații)
- Depune declarația unică la timp, chiar dacă venitul este mic
- Verifică anual dacă ai obligații de plată pentru CASS
- Informează chiriașul că venitul este declarat – te protejează în caz de litigiu
- Consultă un contabil dacă închiriezi mai multe imobile sau ai venituri semnificative
Concluzie despre Cum declari chiria la ANAF ca proprietar
Închirierea legală a unei locuințe nu este complicată dacă urmezi pașii corecți și respecți termenele fiscale. Declararea corectă a chiriei la ANAF, prin formularul 212, nu doar că te ferește de probleme, dar îți oferă siguranță juridică și stabilitate fiscală. În 2025, autoritățile pun tot mai mult accent pe digitalizare și transparență, așa că proprietarii bine informați pot gestiona ușor această obligație cu ajutorul Spațiului Privat Virtual și al noilor servicii online puse la dispoziție de ANAF.
publicitate