Cum declari chiria la ANAF în 2026? Ghid complet pentru proprietari

Închirierea unei locuințe reprezintă o sursă importantă de venit, însă vine la pachet cu obligații fiscale stricte. Dacă ești proprietar și obții venituri din cedarea folosinței bunurilor (apartamente, case, garsoniere), este esențial să cunoști legislația actualizată pentru anul 2026.

Principala schimbare majoră față de anii anteriori (2023 și mai vechi) este reintroducerea obligativității înregistrării contractului de închiriere și modificarea modului de calcul al impozitului. Iată tot ce trebuie să știi pentru a evita amenzile și penalitățile.

De ce este vital să declari chiria corect?

Veniturile din chirii sunt atent monitorizate de ANAF în 2026, instituția având acces la baze de date încrucișate (inclusiv platforme bancare și de utilități). Declararea corectă îți asigură:

• Evitarea amenzilor contravenționale și a dobânzilor penalizatoare;
• Un titlu executoriu valabil (contractul înregistrat la ANAF devine titlu executoriu, ajutându-te să evacuezi mai rapid un chiriaș rău-platnic);
• Justificarea veniturilor în fața băncii pentru credite.

Tratamentul fiscal pentru platformele de rezervări turistice

Închirierea apartamentelor pe termen lung are reguli fiscale bine definite, pe care orice proprietar trebuie să le respecte cu sfințenie prin depunerea Declarației Unice. Totuși, lucrurile se schimbă destul de mult atunci când decizi să îți oferi locuința pentru perioade scurte, pe platforme renumite de tip Booking sau Airbnb. Acest tip de activitate este considerat prestare de servicii turistice și se supune unor norme fiscale ușor diferite față de contractele standard de locațiune. Este absolut esențial să înțelegi exact regulile privind impozitarea veniturilor din închiriere turistică pentru a evita penalitățile impuse de inspectorii ANAF. Există opțiunea impunerii la norma de venit sau în sistem real, fiecare variantă având avantaje și dezavantaje în funcție de gradul de ocupare al imobilului tău. O analiză atentă a estimărilor de profit te va ajuta să alegi regimul fiscal cel mai rentabil în cazul tău.

Noutate legislativă: Înregistrarea contractului este OBLIGATORIE

Spre deosebire de trecut, începând cu 1 ianuarie 2024 și continuând în 2026, înregistrarea contractului de închiriere la ANAF este obligatorie. Nu mai este suficientă doar declararea veniturilor prin Declarația Unică.

Proprietarii (persoane fizice) au obligația să înregistreze contractul încheiat în termen de 30 de zile de la data semnării acestuia.

Pașii pentru a declara chiria la ANAF în 2026

Pasul 1: Înregistrarea Contractului (Formularul C168)

Acesta este primul pas obligatoriu. Se face prin depunerea „Cererii de înregistrare a contractelor de locațiune” (Formular C168).

• Online: Prin Spațiul Privat Virtual (SPV), secțiunea Depunere Declarații. Se încarcă formularul C168 PDF inteligent și o copie scanată a contractului de închiriere.
• Fizic: La registratura organului fiscal, în dublu exemplar (original și copie contract).

Pasul 2: Declararea Venitului (Declarația Unică – Formular 212)

După înregistrarea contractului, trebuie să declari venitul estimat pentru anul în curs prin Declarația Unică. Termenul limită pentru depunere este 25 mai a anului curent pentru veniturile estimate, sau 25 mai a anului următor pentru definitivare (dacă este cazul).

Cum se calculează impozitul pe chirie în 2026?

Modul de calcul este simplificat, dar diferit față de vechile grile. Se aplică sistemul cotelor forfetare de cheltuieli:

• Venit Brut: Chiria încasată conform contractului (ex: 2.000 lei/lună x 12 luni = 24.000 lei).
• Deducere forfetară: Se scade automat 20% din venitul brut (reprezentând cheltuieli, fără a fi nevoie de documente justificative).
• Venit Impozabil: Venit Brut – 20%.
• Impozit: 10% aplicat la Venitul Impozabil.

Contribuția la Sănătate (CASS)

Pe lângă impozitul de 10%, proprietarii pot datora și CASS (10%), dar doar dacă veniturile nete (din chirii + alte surse extrasalariale precum dividende, dobânzi) depășesc anumite plafoane:

• 6 salarii minime brute: Se plătește CASS la nivelul a 6 salarii.
• 12 salarii minime brute: Se plătește CASS la nivelul a 12 salarii.
• 24 salarii minime brute: Se plătește CASS la nivelul a 24 salarii (plafon maxim).

Notă: În 2026, salariul minim brut utilizat pentru calcul este cel în vigoare la data de 25 mai (termenul de depunere).

Documente necesare

Pentru a fi în regulă cu ANAF, pregătește:

• Contractul de închiriere semnat de ambele părți;
• Cartea de identitate a proprietarului;
• Extras de carte funciară (opțional, dar util pentru identificarea imobilului);
• Credențialele pentru accesul în SPV (Spațiul Privat Virtual).

Ce riști dacă nu declari?

Nedeclararea contractului și a veniturilor este considerată evaziune fiscală. Riscurile includ:

• Amenzi contravenționale pentru neînregistrarea contractului (C168);
• Plata retroactivă a impozitului plus dobânzi și penalități de întârziere (care pot dubla suma inițială);
• Imposibilitatea de a acționa legal chiriașul în instanță pentru recuperarea datoriilor sau evacuare, deoarece contractul neînregistrat nu este titlu executoriu.

Tratamentul fiscal pentru platformele de rezervări turistice

Închirierea apartamentelor pe termen lung are reguli fiscale bine definite, pe care orice proprietar trebuie să le respecte cu sfințenie prin depunerea Declarației Unice. Totuși, lucrurile se schimbă destul de mult atunci când decizi să îți oferi locuința pentru perioade scurte, pe platforme renumite de tip Booking sau Airbnb. Acest tip de activitate este considerat prestare de servicii turistice și se supune unor norme fiscale ușor diferite față de contractele standard de locațiune. Este absolut esențial să înțelegi exact regulile privind impozitarea veniturilor din închiriere turistică pentru a evita penalitățile impuse de inspectorii ANAF. Există opțiunea impunerii la norma de venit sau în sistem real, fiecare variantă având avantaje și dezavantaje în funcție de gradul de ocupare al imobilului tău. O analiză atentă a estimărilor de profit te va ajuta să alegi regimul fiscal cel mai rentabil.

Concluzie

În 2026, transparența este cheia. Procesul de declarare a chiriei s-a digitalizat aproape complet. Reține cei doi pași esențiali: înregistrarea contractului (C168) în 30 de zile și depunerea Declarației Unice (D212) până pe 25 mai. Respectând aceste reguli, te bucuri de veniturile tale fără stresul unor posibile controale.

Ghiduri despre redirecționarea impozitului

Dacă vrei să susții ONG-uri, consultă și Ce este Declarația 230 și cum redirecționezi 3,5% din impozit în 2026? pentru pașii necesari. Procedura este simplă și nu implică costuri suplimentare. Ghidul explică termenii și documentele necesare. Pentru clarificări, verifică informațiile oficiale sau suportul fiscal.

Surse verificate în luna februarie 2026

• ANAF – Ghid Fiscal Chirii (actualizat legislație curentă)
• Portalul Legislativ – Codul Fiscal (Titlul IV – Venituri din cedarea folosinței bunurilor)
• ANAF – Formulare Inteligente (C168 și D212)

Disclaimer de neafiliere: Acest articol are scop pur informativ și educațional, fiind actualizat la nivelul lunii februarie 2026. Nu oferim consultanță fiscală sau juridică și nu suntem afiliați cu ANAF. Pentru spețe complexe, vă recomandăm să consultați un expert contabil sau să vă adresați direct unităților fiscale.