Diferența dintre contractul de vânzare-cumpărare și donație. Atunci când vine vorba despre transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil – fie el apartament, casă sau teren –, cele mai uzuale instrumente legale sunt contractul de vânzare-cumpărare și contractul de donație. Ambele duc la același rezultat: schimbarea proprietarului. Însă din punct de vedere juridic, fiscal și emoțional, lucrurile sunt foarte diferite.
În 2025, tot mai mulți români se întreabă care este forma cea mai potrivită pentru a transfera o locuință – în cadrul familiei, între rude apropiate sau către terți. Alegerea greșită poate aduce consecințe neplăcute, taxe suplimentare sau chiar litigii în instanță.
Acest articol îți explică, clar și pe înțelesul tuturor, care sunt diferențele cheie între contractul de vânzare-cumpărare și cel de donație, în ce situații se folosește fiecare și ce implicații trebuie să ai în vedere.
Ce este contractul de vânzare-cumpărare?
Contractul de vânzare-cumpărare este actul juridic prin care o persoană (vânzătorul) transmite un bun către altă persoană (cumpărătorul), în schimbul unui preț stabilit de comun acord. Este o tranzacție economică clasică și se încheie, în cazul imobilelor, la notar.
Caracteristici principale:
- Presupune plata unui preț (bani, în general)
- Este irevocabil după semnare
- Trebuie autentificat de notar, altfel nu are valoare pentru transferul de proprietate
- Este înregistrat în Cartea Funciară
- Implică impozit pe tranzacție și onorarii notariale
Ce este contractul de donație?
Contractul de donație este actul prin care o persoană (donatorul) transmite cu titlu gratuit un bun (imobil, sumă de bani, obiect etc.) către o altă persoană (donatarul), fără a aștepta nimic în schimb. Este, așadar, un act de generozitate, dar care presupune tot o procedură notarială.
Caracteristici principale:
- Fără plată – se transmite cu titlu gratuit
- Trebuie să fie acceptată expres de către beneficiar
- Poate fi revocată în anumite cazuri (ingratitudine, nerecunoștință etc.)
- Necesită autentificare notarială
- Poate fi atacată în instanță de moștenitori rezervatari
Principalele diferențe dintre vânzare-cumpărare și donație
1. Prețul și scopul tranzacției
- Vânzare-cumpărare: se face cu plată, pe baza unei înțelegeri comerciale
- Donație: se face gratuit, de obicei din afecțiune, recunoștință sau în scopuri patrimoniale familiale
2. Impozitele și taxele datorate
- Vânzare-cumpărare:
- Impozit pe tranzacție (1% sau 3%, în funcție de vechimea imobilului)
- Onorariu notarial (procentual din valoarea bunului)
- TVA, dacă este vorba de un dezvoltator imobiliar
- Donație:
- Scutită de impozit dacă este între rude de gradul I (părinte–copil, soț–soție)
- Impozit de 3% aplicabil în alte cazuri (între persoane fără legături de rudenie)
- Onorariile notariale pot fi mai mici, dar nu nesemnificative
3. Revocarea actului
- Vânzare-cumpărare: este definitivă și irevocabilă, cu excepția situațiilor de fraudă, simulare sau neexecutare
- Donație: poate fi revocată în cazuri expres prevăzute de lege:
- Ingratitudine gravă a donatarului
- Lipsa de întreținere promisă (dacă există o clauză în acest sens)
- Neîndeplinirea condițiilor atașate donației
4. Posibilitatea de contestare
- Vânzare-cumpărare: mai greu de contestat, dacă actul a fost corect întocmit
- Donație: poate fi atacată de moștenitori, mai ales dacă afectează rezerva succesorală (partea legală din moștenire)
5. Percepția și implicațiile sociale
- Vânzarea este percepută ca o relație contractuală pur economică
- Donația are o încărcătură emoțională și morală – implică încredere, sprijin și, uneori, obligații implicite
Când este mai avantajos să faci un contract de vânzare-cumpărare?
- Când vinzi unei persoane străine sau în scop investițional
- Când vrei să eviți viitoare contestări sau probleme cu moștenitorii
- Când beneficiarul poate achita un preț corect și nu este o rudă apropiată
- Când dorești să ai garanții legale ferme asupra actului
Când este mai potrivit un contract de donație?
- Când vrei să transmiți un bun unui copil, soț/soție sau altă rudă apropiată
- Dacă nu dorești un preț, ci doar să asiguri un viitor persoanei respective
- Dacă nu există riscul ca donația să fie contestată (ex. în familie unită, fără moștenitori neîmpăcați)
- Dacă imobilul are valoare emoțională, iar actul este unul simbolic
Aspecte fiscale și juridice de avut în vedere
- Orice contract imobiliar trebuie încheiat la notar, indiferent de forma aleasă
- Prețul menționat într-un contract de vânzare trebuie să fie real, altfel se poate considera donație mascată și poate fi invalidat
- În cazul donației, notarul poate cere declarații notariale de la ceilalți moștenitori privind acordul lor, în funcție de context
- Donația poate include clauze de uzufruct, drept de abitație sau interdicții de înstrăinare, ceea ce poate fi util pentru protecția donatorului
Sfaturi utile înainte de a decide forma de transfer
- Consultă un notar înainte de a lua o decizie – îți poate prezenta avantajele și riscurile fiecărei variante în funcție de situația ta personală
- Dacă există mai mulți copii sau moștenitori, evită discriminările explicite – ele pot duce la procese costisitoare
- Nu recurge la simulări (ex. contract de vânzare fictiv pentru a ascunde o donație) – aceste practici pot fi invalidate în instanță
- Ia în calcul și eventualele consecințe fiscale indirecte – de exemplu, la revânzare, impozitul se calculează în funcție de prețul din contract, care în cazul unei donații este zero
Concluzie despre Diferența dintre contractul de vânzare-cumpărare și donație
Atât contractul de vânzare-cumpărare, cât și cel de donație sunt instrumente legale puternice, dar cu scopuri și efecte foarte diferite. Alegerea între ele nu trebuie să fie emoțională sau grăbită, ci făcută în cunoștință de cauză, ținând cont de cadrul legal, de relațiile dintre părți și de scopul real al transferului.
În 2025, transparența și legalitatea sunt mai importante ca oricând. O documentare corectă, consultarea unui specialist și asumarea responsabilităților juridice îți vor asigura o tranzacție fără probleme, fie că alegi calea donației sau pe cea a vânzării.
publicitate