Ai cumpărat un apartament prin programul „Prima Casă” (sau mai noul „Noua Casă”), iar acum viața ta s-a schimbat? Fie că familia s-a mărit, te-ai mutat cu jobul în alt oraș sau pur și simplu vrei un upgrade, vânzarea unei locuințe grevate de garanția statului nu este o tranzacție imobiliară standard.
În februarie 2026, regulile sunt stricte, dar nu imposibile. Apartamentul tău nu este doar ipotecat către bancă, ci are și o interdicție de înstrăinare în favoarea Statului Român (prin FNGCIMM). În acest ghid complet, îți explicăm cum scapi legal de ipotecă, ce taxe plătești la notar și cum obții acordul Ministerului de Finanțe pentru vânzare.
Aceasta este prima întrebare pe care ți-o va pune notarul. Programul Prima Casă impune o interdicție de vânzare timp de 5 ani de la data semnării contractului de credit. Totuși, există excepții legale care îți permit să vinzi și mai devreme.
Scenariul A: NU au trecut încă 5 ani (Vânzare Anticipată)
Vânzarea este mai birocratică, dar posibilă. Conform legislației actualizate, poți vinde imobilul înainte de termen doar cu acordul expres al Băncii și al Ministerului Finanțelor Publice (prin FNGCIMM), și numai în două situații:
- Rambursarea Integrală a Creditului: Dacă noul cumpărător (sau tu, din surse proprii) achită tot soldul rămas al creditului, interdicția de vânzare se ridică automat. Aceasta este calea cea mai simplă.
- Preluarea Creditului (Novare): Cumpărătorul trebuie să îndeplinească criteriile de eligibilitate ale programului „Prima Casă” și să preia ratele tale. Acest scenariu este rar în 2026 din cauza dobânzilor variabile, majoritatea preferând refinanțarea.
Scenariul B: AU trecut cei 5 ani (Vânzare Liberă)
Acesta este cazul ideal. Interdicția de înstrăinare către stat expiră automat, dar ipoteca imobiliară a băncii rămâne până la achitarea creditului. Poți vinde oricui, la orice preț, cu condiția să stingi datoria către bancă din banii încasați.
Pașii Procedurii de Vânzare în 2026
Pasul 1: Obținerea Acordului de Înstrăinare
Trebuie să depui o cerere la banca unde ai creditul. Banca va emite o adresă oficială care conține:
- Suma exactă rămasă de plată (soldul creditului la zi).
- Contul colector (IBAN-ul băncii) unde cumpărătorul trebuie să vireze banii.
- Acordul de ridicare a ipotecii, condiționat de încasarea sumei.
Pasul 2: Rolul Notarului și „Fluxul Banilor”
Notarul este garantul tranzacției. El va redacta contractul de vânzare-cumpărare astfel încât banii să nu ajungă la tine până nu se stinge datoria.
Mecanismul de Plată (Siguranță Maximă):
- Cumpărătorul face Ordinul de Plată 1: Către Banca ta (suma exactă din adresa de refinanțare).
- Cumpărătorul face Ordinul de Plată 2: Către Tine (diferența rămasă, adică profitul tău).
Pasul 3: Radierea Ipotecii
După ce banca vede banii în cont (durează 1-2 zile), va emite o adresă de radiere a ipotecii. Cu acest document, notarul merge la Cadastru (OCPI) și șterge sarcina din Cartea Funciară. Abia atunci noul proprietar primește un apartament „curat”.
Costuri: Cine și Cât Plătește în 2026?
Vânzarea implică costuri distincte. Iată o defalcare clară pentru a-ți bugeta tranzacția:
| Cine Plătește? | Tip Cost | Valoare Estimată 2026 |
|---|---|---|
| Vânzător (Tu) | Impozit Transfer Proprietate | 1% sau 3% din preț (în funcție de perioada de deținere: >3 ani sau <3 ani). |
| Vânzător (Tu) | Taxă Radiere Ipotecă | Aprox. 60 – 100 Lei (taxă OCPI). |
| Vânzător (Tu) | Certificat Energetic | Aprox. 200 – 400 Lei (obligatoriu la vânzare). |
| Cumpărător | Onorariu Notarial | Grilă notarială + TVA 19% (calculat la valoarea tranzacției). |
| Cumpărător | Taxă Intabulare | 0.15% din preț (pentru persoane fizice). |
Acte Necesare la Notar (Checklist)
Dosarul pentru vânzarea unui apartament Prima Casă trebuie să fie complet:
- Actul de proprietate (Contractul de vânzare-cumpărare inițial).
- Acordul de înstrăinare emis de Bancă (și FNGCIMM dacă e cazul).
- Extras de Carte Funciară pentru autentificare (scos de notar).
- Certificat de Atestare Fiscală (de la Direcția Taxe Locale) – pe zero, valabil 30 de zile.
- Adeverință de la Asociația de Proprietari – pe zero, vizată de Președinte și Administrator.
- Certificat de Performanță Energetică.
- Documentația Cadastrală (Cadastru și Intabulare).
Întrebări Frecvente (FAQ)
Pot vinde apartamentul dacă cumpărătorul face credit ipotecar?
Da. Este o „refinanțare prin vânzare”. Banca cumpărătorului va vira banii direct către banca ta pentru a stinge creditul Prima Casă. Procesul durează cu 5-10 zile mai mult decât la plata cash, din cauza aprobărilor interbancare.
Cât durează obținerea acordului de la Bancă?
Dacă au trecut cei 5 ani, banca emite acordul în 3-7 zile lucrătoare. Dacă sunt sub 5 ani, este necesar și acordul Ministerului Finanțelor (FNGCIMM), ceea ce poate prelungi termenul la 30-45 de zile.
Ce fac dacă prețul de vânzare este mai mic decât datoria la bancă?
Aceasta este o situație rară („underwater mortgage”), dar posibilă. În acest caz, banca îți va cere să vii cu bani de acasă (aport propriu) pentru a acoperi diferența dintre prețul de vânzare și soldul creditului. Ipoteca nu se ridică până când creditul nu este stins integral.
Succesiuni și Situații Speciale
Dacă vânzarea survine în urma unui deces, procedura se complică. Pentru detalii despre moșteniri, consultă ghidul nostru despre Succesiune fără testament la notar în 2026: Costuri și Procedură. Este esențial să finalizezi succesiunea înainte de a pune apartamentul la vânzare.
Concluzie
Vânzarea unui apartament Prima Casă este perfect legală și sigură în 2026, cu condiția să respecți ordinea operațiunilor. Nu poți încasa banii în mână și „să plătești tu creditul după aia”. Stingerea datoriei se face simultan cu vânzarea, sub supravegherea strictă a notarului, pentru a garanta că imobilul este eliberat de sarcini pentru noul proprietar.
Surse verificate în luna februarie 2026
- FNGCIMM – Condiții oficiale înstrăinare Prima Casă / Noua Casă
- UNNPR – Grile notariale și proceduri autentificare
- Codul Fiscal – Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare
Disclaimer Imobiliar: Acest articol este un ghid informativ independent, redactat în februarie 2026. Nu reprezintă consultanță juridică sau fiscală. Taxele notariale și procedurile bancare pot varia. Vă recomandăm să consultați un notar public pentru calculul exact al spețelor dumneavoastră înainte de a semna un antecontract.