Ce taxe plătești când vinzi un apartament în 2026. Impozit

Datele de contact sunt documentate din surse oficiale și actualizate periodic de echipa editorială InfoContact.ro.

Vânzarea unui apartament este una dintre cele mai importante tranzacții financiare pentru o persoană fizică. În 2026, deși cadrul fiscal aplicabil transferului dreptului de proprietate imobiliară a rămas relativ stabil față de anii anteriori, obligațiile fiscale și costurile asociate trebuie cunoscute din timp pentru a evita surprizele neplăcute în ziua semnării actelor.

Acest ghid explică în mod clar ce taxe se plătesc la vânzarea unui apartament în 2026, cine le achită, cum se calculează și ce greșeli pot duce la costuri suplimentare.

De ce este important să știi din timp ce taxe ai de plătit

O tranzacție imobiliară implică sume mari și termene stricte. Lipsa unei planificări fiscale corecte poate avea consecințe directe asupra sumei nete pe care o încasezi.

Cele mai frecvente probleme apar atunci când:

taxele nu sunt luate în calcul înainte de stabilirea prețului;
vânzătorul află obligațiile fiscale abia la notar;
lipsesc documente obligatorii, ceea ce duce la amânarea tranzacției;
se confundă taxele fiscale cu cheltuielile notariale sau administrative.

Ce taxe se plătesc la vânzarea unui apartament în 2026

În România, vânzarea unui apartament din patrimoniul personal al unei persoane fizice este supusă impozitului pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, reglementat de Codul fiscal, Titlul IV.

1. Impozitul pe vânzarea apartamentului

Impozitul este datorat de vânzător și se calculează procentual din valoarea tranzacției, în funcție de durata de deținere a imobilului.

În 2026 se aplică următoarele cote:

3% din prețul de vânzare, pentru imobile deținute mai puțin de 3 ani;
1% din prețul de vânzare, pentru imobile deținute mai mult de 3 ani.

Impozitul se calculează la valoarea integrală a tranzacției. Pragul de 450.000 lei, sub care nu se plătea impozit, a fost eliminat din legislație.

Plata impozitului se face direct la notar, care îl reține din suma datorată vânzătorului și îl virează ulterior către ANAF.

2. Onorariul notarial

Onorariul notarial nu reprezintă un impozit, dar este un cost obligatoriu pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Caracteristici generale:

este reglementat de Uniunea Națională a Notarilor Publici;
se calculează procentual din valoarea tranzacției;
include TVA de 21%.

Pentru apartamente cu valori medii, onorariul se situează, de regulă, între 0,5% și 1% din prețul de vânzare.

În practică, onorariul este plătit de cumpărător, însă legea permite părților să stabilească altă înțelegere.

3. Taxe pentru acte cadastrale și carte funciară

Pentru vânzarea unui apartament sunt necesare documente tehnice și juridice actualizate.

Cele mai comune costuri sunt:

extrasul de carte funciară pentru autentificare – între 40 lei (regim normal) și 200 lei (regim de urgență);
actualizarea documentației cadastrale, dacă există neconcordanțe;
obținerea planurilor cadastrale lipsă.

Aceste cheltuieli sunt suportate, în mod obișnuit, de vânzător.

4. Certificatul de performanță energetică

Certificatul de performanță energetică este obligatoriu pentru vânzarea unui apartament.

Costul estimativ în 2026 este cuprins între 150 și 300 lei, în funcție de oraș și de evaluator.

Fără acest document, notarul nu poate autentifica contractul de vânzare.

5. Impozit pe profit – situații speciale

În anumite cazuri, ANAF poate considera că vânzarea apartamentelor reprezintă o activitate economică, nu o simplă valorificare a patrimoniului personal.

Acest lucru se poate întâmpla dacă:

vinzi mai multe imobile într-o perioadă scurtă;
achiziționezi și vinzi constant apartamente;
activitatea are caracter de continuitate.

În aceste situații, se pot aplica alte forme de impozitare, inclusiv impozit pe venit și contribuții sociale, fiind recomandată consultarea unui specialist fiscal.

Cine plătește efectiv taxele

Într-o tranzacție standard de vânzare-cumpărare:

vânzătorul achită impozitul pe venit, certificatul de performanță energetică, extrasul de carte funciară pentru autentificare și actele necesare vânzării;
cumpărătorul achită onorariul notarial, taxa de intabulare și TVA-ul aferent onorariului notarial sau locuințelor noi, acolo unde este cazul;
repartizarea cheltuielilor poate fi modificată prin acordul părților, consemnat în contract.

Într-o tranzacție standard:

vânzătorul plătește impozitul pe vânzare, actele cadastrale și certificatul energetic;
cumpărătorul plătește onorariul notarial și taxele de intabulare;
repartizarea costurilor poate fi modificată prin acordul părților.

Exemple concrete de calcul

Apartament vândut după mai puțin de 3 ani

Preț de vânzare: 400.000 lei
Durata de deținere: 2 ani
Impozit datorat: 3% × 400.000 lei = 12.000 lei

Apartament vândut după mai mult de 3 ani

Preț de vânzare: 400.000 lei
Durata de deținere: 5 ani
Impozit datorat: 1% × 400.000 lei = 4.000 lei

Cum verifică notarul și ANAF valoarea tranzacției

Notarul nu se bazează exclusiv pe prețul declarat de părți. În practică, sunt analizate:

prețul din contract;
valoarea minimă din grila notarială;
tranzacții similare din zonă.

Dacă prețul declarat este sub valoarea de referință, impozitul se calculează la valoarea mai mare.

Greșeli frecvente care duc la costuri mai mari

Cele mai întâlnite erori în 2026 sunt:

calcularea greșită a duratei de deținere;
confundarea datei antecontractului cu data dobândirii;
omiterea costurilor administrative;
presupunerea că toate taxele sunt plătite de cumpărător;
lipsa unei simulări notariale înainte de stabilirea prețului.

Sfaturi utile pentru vânzători

Pentru a evita problemele la vânzare:

solicită o simulare notarială înainte de semnare;
verifică din timp documentele cadastrale;
include taxele în strategia de preț;
consultă un specialist fiscal dacă situația este atipică.

Întrebări frecvente despre taxele la vânzarea unui apartament

Cine plătește impozitul pe vânzare?
Impozitul este plătit de vânzător și reținut direct de notar.

Cine plătește onorariul notarial?
În mod tradițional, cumpărătorul, dar părțile pot stabili altfel.

Este obligatoriu certificatul energetic?
Da, fără acest document notarul nu poate autentifica tranzacția.

Se plătește impozit la vânzarea între rude?
Da, impozitul se aplică și în cazul vânzărilor între rude de gradul I.

Concluzie

În 2026, vânzarea unui apartament presupune taxe și costuri care trebuie cunoscute și planificate din timp. Deși notarul gestionează mare parte din proces, responsabilitatea fiscală revine vânzătorului. O informare corectă și o pregătire atentă asigură o tranzacție fără blocaje și fără pierderi financiare neprevăzute.

Sugestii financiare pentru tranzacții imobiliare

Dacă vinzi o locuință, consultă și Ce taxe trebuie plătite când vinzi un apartament în 2026 – ghid complet pentru vânzători. Cunoașterea obligațiilor fiscale este importantă. Informațiile actualizate te pot ajuta să eviți problemele.

Ce taxe trebuie plătite când vinzi un apartament în 2026 – ghid complet pentru vânzători