Programul guvernamental Prima Casă, transformat ulterior, a ajutat sute de mii de români. Tinerii au reușit să își cumpere prima locuință folosind un avans minim. Condițiile de creditare au fost extrem de atractive comparativ cu piața liberă. În timp, nevoile familiilor se schimbă însă radical. Apare un nou membru în familie care necesită mai mult spațiu. Poate interveni o oportunitate excelentă de job în alt oraș sau chiar în străinătate. Astfel, proprietarul decide să se mute și dorește să închirieze apartamentul achiziționat prin credit.
Aici apare o problemă juridică și birocratică majoră. Foarte mulți proprietari nu cunosc și nu înțeleg pe deplin clauzele contractului de garantare semnat. Ei cred în mod eronat că pot închiria imobilul la fel ca pe orice altă proprietate standard de pe piață. Închirierea fără acordul expres al statului român este strict interzisă prin lege.
Acest ghid oficial detaliază procedura legală obligatorie valabilă în anul 2026. Explicăm pașii exacți pentru obținerea acordului scris de la Ministerul Finanțelor și de la banca finanțatoare. Vă prezentăm riscurile uriașe ale închirierii nedeclarate (la negru). Informarea prealabilă vă protejează de executarea silită și pierderea locuinței.
1. Regimul juridic al imobilelor din programul guvernamental
Când achiziționați o locuință prin acest program, statul român vă oferă un sprijin direct. Statul garantează 50% din valoarea creditului ipotecar acordat de bancă. Această garanție este emisă prin Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM). Datorită acestei garanții de stat, imobilul dumneavoastră este grevat de anumite sarcini juridice speciale, notate inclusiv în cartea funciară a apartamentului.
Interdicția de înstrăinare (adică vânzarea imobilului) este valabilă timp de 5 ani de la data acordării creditului. În schimb, interdicția de grevare cu alte sarcini (inclusiv închirierea sau contractul de comodat) este valabilă pe absolut toată durata contractului de credit. Aceasta înseamnă că, atâta timp cât plătiți rate la acest credit, nu sunteți 100% liber să dispuneți de utilizarea apartamentului. Pentru a schimba destinația locuinței din spațiu propriu de locuit în spațiu generator de venituri, aveți nevoie de o derogare oficială, scrisă și asumată de garanți.
2. Riscurile majore ale închirierii „la negru”
Închirierea apartamentului „la negru”, fără forme legale și fără acordul statului, reprezintă o încălcare gravă a contractului de credit. Mulți proprietari riscă, bazându-se pe faptul că banca nu vine să verifice fizic apartamentul. Totuși, dacă vecinii, asociația de proprietari sau organele fiscale fac o sesizare, consecințele sunt complet devastatoare pentru proprietar.
Banca finanțatoare are dreptul legal, stipulat în contract, să declare creditul scadent anticipat. Acest lucru înseamnă că banca vă va cere să returnați integral, în termen de doar câteva zile, tot soldul rămas din credit. Evident, majoritatea debitorilor nu dispun de zeci de mii de euro numerar. Deoarece statul este garant, Ministerul Finanțelor va activa garanția și va plăti băncii partea sa. Imediat după aceea, ANAF va institui poprire pe toate conturile dumneavoastră bancare și va demara procedura de executare silită a imobilului pentru a recupera datoria statului. Veți pierde apartamentul și veți suporta toate costurile de executare.
💡 Situație frecventă din piața imobiliară:
Cea mai comună greșeală întâlnită în practică este omisiunea reînnoirii acordului. Un proprietar obține acordul FNGCIMM și al băncii pentru primul chiriaș, semnând un contract pe un an. După plecarea acestuia, proprietarul aduce un alt chiriaș crezând că „acordul statului este valabil pentru apartament”. În realitate, acordul Ministerului Finanțelor se emite nominal (pentru un chiriaș specific) și pentru o perioadă determinată. La fiecare schimbare a chiriașului, procedura birocratică de avizare trebuie reluată de la zero!
3. Primul pas: Obținerea acordului de la banca finanțatoare
Procedura de legalizare a închirierii începe întotdeauna la banca unde aveți creditul ipotecar activ. Banca este principalul dumneavoastră creditor și trebuie să își exprime prima acordul de modificare a destinației bunului finanțat. Mergeți fizic la sucursala care gestionează dosarul dumneavoastră de credit.
Depuneți o cerere scrisă prin care solicitați acordul băncii pentru închirierea imobilului. Analistul de credite va evalua istoricul dumneavoastră de plată. Dacă sunteți un client bun, cu ratele achitate la zi și fără restanțe în Biroul de Credit, banca va emite un acord de principiu. Acest document este esențial, indiferent dacă ați accesat vechea variantă a programului sau actualul programul Noua Casă. Rețineți că anumite instituții bancare pot percepe un comision administrativ (tarif de analiză) pentru eliberarea acestui acord scris.
4. Dosarul pentru acordul FNGCIMM (Ministerul Finanțelor)
După obținerea acordului bancar favorabil, dosarul trebuie să ajungă pe masa autorităților statului. FNGCIMM reprezintă interesele Ministerului Finanțelor Publice în această tranzacție. Solicitarea către Fond se face, de cele mai multe ori, prin intermediul băncii dumneavoastră, care va redirecționa actele electronic sau prin curier. În anumite situații, puteți trimite dosarul și direct către sediul central al FNGCIMM.
Dosarul complet pentru aprobare trebuie să conțină obligatoriu următoarele documente:
- Cererea tipizată de solicitare a acordului pentru închiriere (disponibilă pe site-ul FNGCIMM).
- Acordul scris și ștampilat emis de banca finanțatoare.
- Copia actului de identitate al proprietarului (proprietarilor).
- Copia contractului de garantare inițial.
- Copia extrasului de carte funciară (nu mai vechi de 30 de zile).
Analiza dosarului la nivelul FNGCIMM durează în medie aproximativ 30 de zile lucrătoare. Dacă toate actele sunt în regulă și motivarea este corectă, Fondul va emite acordul oficial scris pentru închiriere. Păstrați acest document în original cu cea mai mare grijă, alături de actele casei.
5. Semnarea și înregistrarea contractului de închiriere
Abia acum, având ambele acorduri scrise în dosar, aveți permisiunea oficială să căutați chiriași și să demarați negocierile. Următorul pas este redactarea unui contract de locațiune (închiriere) corect, legal și echilibrat. Evitați cu strictețe modelele gratuite, învechite și incomplete descărcate la întâmplare de pe internet.
Contractul trebuie să stipuleze extrem de clar valoarea lunară a chiriei, moneda de plată, data scadentă și obligațiile detaliate privind plata întreținerii lunare. Pentru a vă asigura că respectați absolut toate normele din Codul Civil actualizat, informați-vă cu exactitate despre cum închiriezi legal un apartament. Predarea cheilor și a imobilului trebuie să fie însoțită obligatoriu de un proces-verbal de predare-primire, care să includă indexul contoarelor de utilități și inventarul mobilierului existent.
6. Obligațiile fiscale către ANAF în anul 2026
Obținerea acordului de la FNGCIMM și de la bancă vă oferă doar dreptul de a închiria imobilul, dar nu vă scutește sub nicio formă de taxele datorate statului. Orice venit obținut din chirii reprezintă un venit impozabil. Legislația fiscală din 2026 impune reguli foarte stricte pentru toți proprietarii de imobile.
Contractul de închiriere semnat cu chiriașul trebuie înregistrat obligatoriu la ANAF în termen de maximum 30 de zile de la data semnării. Înregistrarea se face exclusiv online, prin intermediul platformei Spațiul Privat Virtual (SPV). Va trebui să completați corect Declarația Unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale. Este esențial să cunoașteți procedura exactă despre cum declari chiria la ANAF. Ignorarea acestui pas atrage amenzi uriașe pentru evaziune fiscală, care se vor adăuga la povara creditului ipotecar.
7. Alternative: Vânzarea apartamentului înainte de termen
Pentru mulți proprietari, birocrația închirierii legale pare copleșitoare și mare consumatoare de timp. În plus, rata lunară a creditului ipotecar poate fi mult mai mare decât chiria pe care o puteți obține real pe piață, mai ales în condițiile fluctuației dobânzilor. În acest caz economic defavorabil, o alternativă mult mai viabilă este vânzarea imobilului.
Dacă au trecut deja cei 5 ani de interdicție absolută de înstrăinare, procedura de vânzare este mult mai simplă. Puteți vinde apartamentul, achitați anticipat creditul din banii primiți, iar statul își retrage garanția. Dacă nu au trecut cei 5 ani, vânzarea este permisă legal doar în anumite condiții excepționale și strict justificate (de exemplu, cumpărarea unei locuințe mai mari cu un nou credit). Aflați pașii exacți și riguroși pentru o vânzare apartament Prima Casă pentru a înțelege cum puteți achita integral datoria și scăpa definitiv de restricțiile impuse de statul român.
Concluzii privind gestionarea imobilelor garantate de stat
Închirierea unui apartament achiziționat cu sprijinul programelor guvernamentale nu este un proces simplu și direct. Statutul juridic special al imobilului vă obligă să obțineți derogări scrise înainte de a încasa orice sumă de bani. Încercarea de a ocoli sistemul prin închirierea nedeclarată atrage riscul iminent de executare silită și pierderea locuinței. Acordați-vă timpul necesar pentru a parcurge etapele legale în 2026: obțineți acordul băncii creditoare, trimiteți dosarul la FNGCIMM pentru aprobarea Ministerului Finanțelor, semnați un contract solid și declarați veniturile la ANAF prin SPV. Această transparență totală vă protejează investiția imobiliară pe termen lung și vă asigură un flux de venituri perfect legal și lipsit de orice emoții administrative.
Surse documentare și legislație fiscală (Martie 2026)
- Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM) – Proceduri post-garantare
- Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) – Declararea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor
- Ordonanța de Urgență nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului „Prima casă” (actualizată)
Disclaimer de natură juridică și administrativă: Prezentul material constituie un ghid informativ referitor la procedurile de gestionare a imobilelor dobândite prin programe guvernamentale. Informațiile reflectă procedurile administrative și cadrul legal valabil în România la nivelul lunii martie 2026. Editorii platformei InfoContact nu dețin calitatea de analiști bancari, consultanți FNGCIMM sau inspectori fiscali. Nu putem aproba cereri de închiriere și nu garantăm eliberarea acordurilor de către banca dumneavoastră. Politicile interne ale instituțiilor de credit pot varia. Pentru detalii specifice referitoare la dosarul dumneavoastră de credit, vă recomandăm să vă adresați exclusiv ofițerului de credit din cadrul băncii finanțatoare.