Cum închiriezi legal un apartament în 2026? Ghid Fiscal pentru Proprietari

Piața chiriilor din România a devenit mult mai transparentă în anul 2026. Dacă ești proprietar, „închirierea la negru” nu mai este o opțiune viabilă, date fiind sistemele digitale de verificare ale ANAF și riscurile enorme la care te expui. Închirierea legală a devenit, paradoxal, mai simplă, dar necesită atenție la câțiva pași birocratici esențiali.

Acest ghid actualizat îți explică cum redactezi contractul, cum îl înregistrezi obligatoriu (Formularul C168) și cum calculezi corect taxele datorate statului (impozit 10% și CASS pe praguri).

De ce să închiriezi legal în 2026?

Dincolo de obligația civică, un contract înregistrat la ANAF este singura ta „armă” legală:

• Titlu Executoriu: Un contract înregistrat la ANAF devine titlu executoriu pentru plata chiriei. Dacă chiriașul nu plătește, poți începe executarea silită mult mai rapid, fără a trece printr-un proces lung de judecată.
• Justificarea Veniturilor: Băncile acceptă veniturile din chirii pentru acordarea creditelor doar dacă sunt declarate.
• Evitarea Amenzilor: Nedeclararea contractului în 30 de zile se sancționează contravențional, plus plata retroactivă a taxelor și penalităților.

Pasul 1: Contractul de Închiriere (Scris)

Nu există „înțelegere verbală” valabilă. Contractul trebuie să fie scris și să conțină:

• Datele părților (Proprietar și Chiriaș);
• Obiectul (adresa exactă a imobilului);
• Prețul chiriei (valuta și suma) și data plății;
• Durata contractului;
• Clauze de reziliere și garanția (atenție: garanția nu este venit impozabil).

Pasul 2: Înregistrarea Contractului (Obligatorie – Formular C168)

Începând cu anul 2024 și continuând în 2026, înregistrarea contractului la ANAF este obligatorie în termen de 30 de zile de la semnare.

Procedura este simplă și 100% online:

1. Accesezi Spațiul Privat Virtual (SPV).
2. Completezi „Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune” (Formular C168).
3. Încarci o copie scanată a contractului semnat.
4. Primești dovada înregistrării și numărul de înregistrare.

Pasul 3: Calculul Taxelor în 2026 (Impozit + CASS)

Sistemul de impozitare se bazează pe o deducere forfetară automată de 20%, reintrodusă pentru a simplifica viața proprietarilor. Nu mai trebuie să păstrezi chitanțe pentru reparații dacă mergi pe sistemul standard.

A. Impozitul pe Venit (10%)

Se aplică la Venitul Net (care este 80% din Venitul Brut).

B. Contribuția la Sănătate (CASS) – Atenție la praguri!

Aceasta se plătește doar dacă veniturile tale totale extrasalariale (chirii + dividende + dobânzi + alte surse) depășesc 6 salarii minime brute pe economie.

În 2026, există 3 praguri de plată (taxă fixă, nu procent din suma reală):

• Între 6 și 12 salarii minime: Plătești CASS la nivelul a 6 salarii (10% x 6 x Salariu Minim).
• Între 12 și 24 salarii minime: Plătești CASS la nivelul a 12 salarii.
• Peste 24 salarii minime: Plătești CASS la nivelul a 24 salarii (plafon maxim).

Pasul 4: Declararea Veniturilor (Declarația Unică – D212)

După ce ai înregistrat contractul, trebuie să depui Declarația Unică (Formular 212) până la data de 25 mai a anului curent pentru veniturile estimate.

Întrebări Frecvente

Pot încasa chiria cash?

Da, dar legea plafoanelor limitează încasările în numerar de la persoane fizice (limită zilnică de 10.000 lei, care de obicei acoperă chiria lunară, dar atenție la plățile anticipate pe mai multe luni). Recomandarea fermă pentru 2026 este transferul bancar pentru trasabilitate.

Ce fac dacă chiriașul pleacă mai devreme?

Trebuie să depui în SPV o modificare la Formularul C168 (reziliere) și apoi o Declarație Unică Rectificativă pentru a nu plăti impozit pe lunile în care apartamentul a stat gol.

Închirierea în regim hotelier (Airbnb/Booking) e la fel?

Nu. Acolo este considerată activitate economică specifică. Dacă depășești 5 camere de închiriat sau vrei să fii 100% legal, ai nevoie de certificat de clasificare de la Ministerul Turismului și, de regulă, se impozitează ca venit din activități independente sau normă de venit, nu ca cedare a folosinței bunurilor.

Acte și taxe pentru vânzarea unei proprietăți moștenite

Pentru cei care vor să finalizeze o tranzacție imobiliară, ghidul vânzare imobil moștenit acte taxe explică etapele și costurile implicate. Procedura poate include obținerea unor documente suplimentare de la notar. Este recomandat să verifici situația juridică a proprietății înainte de semnarea contractului. Ghidul oferă exemple practice pentru diferite scenarii. O pregătire atentă poate accelera finalizarea vânzării.

Obligațiile proprietarilor pe piața chiriilor rezidențiale

Închirierea unui imobil reprezintă o sursă excelentă de venit pasiv, însă ea trebuie să se desfășoare exclusiv sub protecția unui contract redactat corect și asumat de ambele părți. O clauză clară privind garanția și termenele de plată ale chiriei previne eventualele abuzuri din partea locatarilor care refuză să părăsească apartamentul la termen. Pentru a intra în deplină legalitate, trebuie să parcurgi cu atenție și materialul nostru detaliat despre cum declari oficial veniturile din chirii la ANAF în calitate de proprietar. Declararea acestor sume prin intermediul formularului unic te protejează de controalele inopinate și de acuzațiile grave de evaziune fiscală.

Concluzie

În 2026, închirierea legală este o procedură standardizată. Prin depunerea formularului C168 și plata unui impozit real de doar 8% din încasări (10% aplicat la 80% din sumă), îți cumperi liniștea și siguranța juridică. Dacă ai nevoie de ajutor la completarea declarațiilor, poți contacta serviciul de asistență contribuabili ANAF.

Surse verificate în luna februarie 2026

• Ghid ANAF – Fiscalitatea Chiriilor (Actualizat)
• Codul Fiscal – Titlul IV (Venituri din cedarea folosinței bunurilor)
• Portal ANAF – Depunere Declarația Unică și C168

Disclaimer de neafiliere: Acest articol are scop informativ și educativ, reflectând legislația din februarie 2026. Nu oferim consultanță fiscală și nu suntem afiliați cu ANAF. Pentru calcule exacte și spețe particulare, vă recomandăm consultarea unui expert contabil.