Ce taxe trebuie plătite când vinzi un apartament în 2025? Vânzarea unui apartament este un pas important, care poate însemna un nou început sau o investiție valorificată. Indiferent de motivul din spate, fiecare proprietar care decide să vândă trebuie să fie conștient de obligațiile fiscale asociate acestei tranzacții.
În 2025, legislația privind impozitarea veniturilor din transferul dreptului de proprietate s-a păstrat în linii mari, dar este esențial să cunoști exact ce taxe se aplică, în ce condiții și cine le plătește.
De ce este important să știi din timp ce taxe ai de plătit?
O vânzare imobiliară implică sume mari, iar unele cheltuieli vin în momentul semnării actelor notariale. Dacă nu le cunoști din timp:
- Poți avea surprize neplăcute la semnarea contractului
- S-ar putea să primești o sumă netă mai mică decât te aștepți
- Riști întârzieri dacă nu ai documentele și banii necesari pentru taxe
Ce taxe se plătesc la vânzarea unui apartament în 2025?
În România, vânzarea unui apartament de către o persoană fizică este supusă impozitului pe venitul din transferul proprietății imobiliare din patrimoniul personal. Acesta este reglementat prin Codul Fiscal, Titlul IV, articolul 111.
1. Impozitul pe tranzacție – plătit de vânzător
Începând cu anul 2023, și valabil în continuare în 2025, impozitul se calculează după cum urmează:
- Pentru imobile deținute mai puțin de 3 ani:
- Se aplică o cotă de 3% din prețul de vânzare
- Pentru imobile deținute mai mult de 3 ani:
- Se aplică o cotă de 1% din prețul de vânzare
Notă: Pragul de 450.000 lei, sub care nu se plătea impozit, a fost eliminat din legislație. Impozitul se calculează la valoarea întreagă a tranzacției, indiferent de sumă.
2. Onorariul notarial – plătit de regulă de cumpărător
Taxa notarială nu este o taxă fiscală, dar este esențială în procesul de vânzare. Onorariile sunt reglementate de Uniunea Națională a Notarilor Publici și sunt calculate procentual din valoarea tranzacției.
În general:
- Pentru apartamente cu valori între 100.000 și 300.000 euro, onorariul este între 0,5% și 1%
- Se adaugă TVA de 19% la onorariul notarial
Părțile pot negocia cine achită onorariul – deși, tradițional, acesta este plătit de cumpărător.
3. Taxe pentru eliberarea actelor cadastrale și extrasului de carte funciară
Acestea sunt necesare pentru întocmirea contractului de vânzare:
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare – 40 lei (tarif standard în 2025)
- Plan cadastral și intabulare – dacă nu sunt deja obținute
- Certificatul de eficiență energetică – cost estimativ: 100–200 lei
Aceste cheltuieli sunt, de regulă, în sarcina vânzătorului.
4. Impozit pe profit (doar în cazuri speciale)
Dacă vinzi apartamente în mod repetat sau dacă ai mai multe tranzacții într-un an, este posibil ca ANAF să considere activitatea ta ca fiind una de natură economică, caz în care:
- Poți fi încadrat ca persoană fizică autorizată sau trebuie să înregistrezi un cod CAEN corespunzător
- Se pot aplica alte forme de impozitare (impozit pe venit, contribuții sociale etc.)
În astfel de cazuri este recomandat să consulți un contabil sau un avocat fiscalist.
Cine plătește efectiv taxele?
- Impozitul pe vânzare este plătit de vânzător, iar plata se face direct la notar, care îl reține din suma primită și îl virează către ANAF
- Taxele notariale sunt, în practică, achitate de cumpărător, dar nu există o obligație legală – părțile pot stabili altfel prin înțelegere
- Documentele cadastrale și certificatul energetic revin în sarcina vânzătorului
Exemple concrete de calcul
Exemplul 1 – Apartament vândut după mai puțin de 3 ani
- Preț de vânzare: 400.000 lei
- Durata deținerii: 2 ani
- Impozit: 3% x 400.000 lei = 12.000 lei (plătit de vânzător)
Exemplul 2 – Apartament vândut după 5 ani
- Preț de vânzare: 400.000 lei
- Durata deținerii: 5 ani
- Impozit: 1% x 400.000 lei = 4.000 lei (plătit de vânzător)
Alte aspecte fiscale importante
- Vânzarea între rude de gradul I (părinți – copii) se face tot cu plata impozitului standard
- Donarea imobilelor implică alte tipuri de taxe notariale, dar nu elimină complet obligațiile fiscale
- Vânzarea unei cote-părți (ex. ½ din apartament) se taxează proporțional
Sfaturi utile pentru vânzători
- Solicită o simulare notarială înainte de semnarea promisiunii de vânzare
- Verifică din timp toate actele – lipsa unor documente poate întârzia tranzacția cu săptămâni
- Ține cont de comisioanele agenției, dacă vinzi prin intermediar (pot ajunge la 2–3% din valoarea apartamentului)
- Consultă un specialist fiscal, mai ales dacă ai mai multe proprietăți sau planifici investiții imobiliare succesive
Concluzie despre Ce taxe trebuie plătite când vinzi un apartament în 2025
Vânzarea unui apartament în 2025 vine cu o serie de taxe și obligații care trebuie cunoscute din timp. Chiar dacă procesul este gestionat în mare parte de notar, responsabilitatea fiscală este a ta, ca vânzător. Fie că vinzi pentru prima dată sau ești investitor cu experiență, o bună informare te ajută să eviți surprize neplăcute și să închei tranzacția în cele mai bune condiții.
Întrebări frecvente despre taxele și costurile din procesul de vânzare a unui apartament
1. Cine plătește antecontractul de vânzare-cumpărare?
De regulă, cumpărătorul suportă costul încheierii antecontractului la notar, deoarece el este cel interesat să își rezerve imobilul. Totuși, părțile pot stabili de comun acord ca și vânzătorul să contribuie. Taxa notarială este mai mică decât la contractul final, dar variază în funcție de valoarea avansului.
2. Cine plătește contractul final de vânzare-cumpărare?
Cumpărătorul este cel care achită, în mod tradițional, onorariul notarial pentru contractul de vânzare-cumpărare, inclusiv taxele de intabulare și extrasul de carte funciară. Este bine ca acest aspect să fie clarificat încă de la antecontract.
3. Cine plătește impozitul pe vânzare?
Vânzătorul are obligația legală de a plăti impozitul pe venitul obținut din tranzacția imobiliară. Acesta este reținut direct de notar și virat către ANAF, înainte de eliberarea actului de vânzare.
4. Cine plătește certificatul de eficiență energetică?
Vânzătorul este cel care trebuie să obțină și să plătească certificatul de performanță energetică. Acesta este obligatoriu pentru întocmirea actului de vânzare și fără el, notarul nu poate autentifica tranzacția.
5. Cine plătește actualizarea cărții funciare, dacă este nevoie?
Tot vânzătorul trebuie să se asigure că documentele cadastrale sunt în regulă, inclusiv actualizarea cărții funciare, dacă apar neconcordanțe (ex: lipsa unei construcții sau nume diferit). Cheltuiala este a lui.
6. Cine achită comisionul agenției imobiliare?
De regulă, cumpărătorul și vânzătorul plătesc fiecare un comision, stabilit prin contractul semnat cu agentul. Există și situații în care doar una dintre părți suportă costul, în funcție de înțelegere. Comisionul este, în medie, între 1% și 3% din valoarea de vânzare.
7. Cine suportă costul autentificării declarațiilor suplimentare (de ex. renunțarea la dreptul de preemțiune)?
În majoritatea cazurilor, aceste declarații sunt cerute de notar din partea vânzătorului, care trebuie să le achite. Dacă însă sunt cerute de cumpărător în favoarea lui, se poate conveni ca acesta să le suporte integral.
publicitate