Succesiune fără acte de proprietate

Succesiune fără acte de proprietate – cum o dovedești legal în 2025? Moartea unei persoane apropiate aduce, pe lângă durerea pierderii, și o serie de responsabilități legale pentru moștenitori. Printre cele mai complicate situații cu care se confruntă românii care vor să deschidă o succesiune se numără lipsa actelor de proprietate pentru bunurile imobile – terenuri, case sau apartamente. Ce se întâmplă dacă nu există niciun titlu de proprietate, contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor sau înscriere în cartea funciară?

Deși pare o misiune imposibilă, există căi legale prin care moștenirea poate fi dovedită și recunoscută, chiar și în lipsa documentelor clasice de proprietate. Iată care sunt aceste opțiuni, ce probe sunt acceptate de notar sau instanță și cum poți dovedi că defunctul era, în fapt, proprietar.

Ce înseamnă succesiune fără acte de proprietate

Succesiunea fără acte de proprietate apare atunci când moștenitorii știu că o persoană decedată deținea un imobil, dar nu există documente legale care să ateste dreptul de proprietate: titlu de proprietate, contract de vânzare-cumpărare, sentință judecătorească, certificat de moștenitor etc.

Este o situație frecventă în:

• mediul rural, unde bunurile erau moștenite verbal și folosite „din tată-n fiu”
• cazuri în care proprietarul a cumpărat bunul, dar nu a înregistrat actele
• situații în care imobilul era în construcție sau neterminat
• conflicte vechi nerezolvate între moștenitori

Fără un document oficial, notarul nu poate deschide direct succesiunea asupra imobilului, dar nu înseamnă că dreptul de moștenire este pierdut.

Ce pași trebuie urmați dacă nu există acte

1. Verifică dacă există acte neștiute

Înainte de orice, moștenitorii trebuie să cerceteze dacă nu există totuși un document pierdut sau uitat. Poți verifica:

• la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) – dacă există o carte funciară sau un act înregistrat
• la primărie – dacă imobilul figurează în rolul agricol sau în registrul de impozitare
• la notarul care a mai colaborat cu familia – poate există un certificat de moștenitor anterior
• în arhiva personală sau la rude – uneori actele sunt păstrate de frați sau veri

Dacă nu se găsesc acte, se poate merge pe calea dovedirii posesiei sau a uzucapiunii.

2. Dovedește posesia continuă a defunctului

Codul civil permite dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, adică prin folosirea continuă și necontestată a unui bun, pe o perioadă de minimum 10 sau 30 de ani, în funcție de condiții.

Dovada se poate face cu:

• martori care confirmă că defunctul a folosit exclusiv bunul (vecini, rude)
• declarații notariale sau autentificate
• chitanțe de plată a impozitelor pe numele defunctului
• adeverințe de la primărie care atestă folosirea terenului sau clădirii
• fotografii, schițe, planuri cadastrale realizate pe cheltuiala defunctului
• contracte de utilități pe numele defunctului (curent, apă etc.)

Toate aceste elemente pot susține ideea că defunctul era în fapt proprietar, chiar dacă nu avea actul oficial.

3. Deschide succesiunea doar pe bunurile cu acte, apoi continuă pe cale judecătorească

Notarul poate emite un certificat de moștenitor parțial, doar pentru bunurile care au acte. Pentru celelalte:

• moștenitorii pot intenta acțiune în instanță pentru constatarea calității de proprietar al defunctului
• după pronunțarea sentinței, pot solicita recompletarea certificatului de moștenitor la notar

Este o procedură mai lungă, dar complet legală, iar hotărârea judecătorească poate ține loc de act de proprietate.

4. Inițiază procedura de uzucapiune (dobândire prin posesie)

Dacă imobilul nu a avut niciodată acte (de exemplu, casă construită pe terenul bunicilor), moștenitorii pot cere instanței dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, în numele defunctului, apoi transmiterea acestuia către ei.

Condiții pentru reușita acțiunii:

• posesia să fi fost publică, pașnică, neîntreruptă
• să fi durat minim 30 de ani (în unele cazuri 10 ani dacă bunul este intabulat)
• să existe dovezi și martori care confirmă aceste aspecte

După obținerea unei hotărâri definitive, imobilul poate fi înscris în cartea funciară, iar moștenirea este oficializată.

Acte necesare pentru începerea procedurii

Indiferent de metoda aleasă (notar sau instanță), moștenitorii trebuie să pregătească:

• certificatul de deces al defunctului
• actele de identitate ale moștenitorilor
• actele de stare civilă (certificat de naștere, căsătorie)
• dovezi ale posesiei sau folosinței imobilului
• chitanțe de taxe, impozite
• declarații de la martori

Pentru instanță, este necesar să atașezi și:

• cerere de chemare în judecată
• planuri cadastrale, schițe sau expertize
• dovada achitării taxei judiciare de timbru

Cât durează procedura și ce costuri implică

Durata și costurile variază în funcție de calea aleasă:

• la notar, dacă sunt suficiente dovezi, procedura durează 1–3 luni, iar taxele pornesc de la 300 lei, în funcție de valoarea bunurilor
• în instanță, procesul poate dura 6–12 luni, iar costurile pot ajunge la 1.000–2.000 lei, incluzând:
  • taxe judiciare de timbru
  • onorariu avocat
  • eventuale expertize topo sau cadastrale

În unele cazuri, moștenitorii pot beneficia de asistență juridică gratuită, dacă nu au venituri suficiente.

Ce trebuie să eviți

• să construiești sau vinzi un imobil neintabulat, fără clarificarea succesiunii
• să te bazezi pe înțelegeri verbale între rude – nu au valoare legală
• să plătești intermediarilor fără contract – apelează doar la notari, avocați sau instituții oficiale
• să amâni ani de zile deschiderea succesiunii – se pot complica lucrurile prin apariția altor moștenitori sau litigii

Concluzie despre Succesiune fără acte de proprietate

Chiar dacă lipsa actelor de proprietate pare, la prima vedere, un obstacol insurmontabil, legea română oferă soluții clare și corecte pentru ca moștenirea să fie recunoscută și transmisă legal. Fie că urmezi calea notarială, fie că te adresezi instanței, cheia este să aduni din timp dovezile și să colaborezi cu profesioniști.

Într-o societate unde trecutul nu a lăsat întotdeauna urme pe hârtie, dar a lăsat urme în realitate, e important să știi că faptul că cineva a trăit într-o casă zeci de ani nu este un detaliu irelevant. Justiția și administrația pot recunoaște acest fapt – dacă știi cum să îl dovedești.

Succesiunea fără acte nu înseamnă lipsă de drepturi. Înseamnă doar un drum ceva mai lung, dar perfect legal, spre ceea ce îți aparține.