Vânzarea unui imobil moștenit – Ce acte trebuie prezentate la notar

Vânzarea unui imobil moștenit. Moștenirea unui apartament, teren sau alt imobil poate părea, la prima vedere, o rezolvare financiară convenabilă. Însă, dacă dorești să îl vinzi, trebuie să știi că procedura implică mai multe etape și condiții decât în cazul unei simple proprietăți dobândite prin cumpărare.

Un imobil moștenit nu poate fi vândut decât după finalizarea succesiunii și înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară, iar pentru a ajunge la notarul care autentifică vânzarea, este necesar să prezinți un dosar complet și corect întocmit.

În acest articol afli ce presupune vânzarea unui imobil moștenit, care sunt pașii legali, ce acte trebuie să aduci la notar, ce taxe se plătesc și ce riscuri există dacă procedura nu este urmată corect.

Poți vinde un imobil moștenit?

Da, poți vinde un imobil moștenit, dar doar după ce ești, în mod legal, proprietar înregistrat în Cartea Funciară, în urma procedurii de succesiune.

Dacă sunt mai mulți moștenitori, imobilul poate fi vândut numai cu acordul scris al tuturor sau după ce se face partajul și fiecare primește partea sa în mod individual.

Așadar, înainte de a căuta un cumpărător, trebuie să te asiguri că:

• ai făcut succesiunea la notar și ai certificat de moștenitor
• imobilul este întabulat pe numele tău
• toți moștenitorii sunt de acord cu vânzarea (dacă există mai mulți)

Pașii premergători vânzării – de la moștenire la titlul de proprietar

1. Deschiderea succesiunii

Se face la notarul public din localitatea unde a avut ultimul domiciliu defunctul. Notarul stabilește cine sunt moștenitorii și ce bunuri lasă în urmă.

2. Eliberarea certificatului de moștenitor

Acest document atestă oficial cine sunt noii proprietari și cu ce cote de moștenire. Fără el, nu poți înstrăina niciun bun.

3. Înscrierea în Cartea Funciară

După obținerea certificatului de moștenitor, este obligatorie întabularea dreptului de proprietate în registrul de publicitate imobiliară. Abia după acest pas poți merge la vânzare.

4. Eventualul partaj

Dacă sunt mai mulți moștenitori și se dorește vânzarea, se poate face:

• vânzare în comun, semnată de toți
• partaj succesoral (notarial sau judiciar), urmat de vânzare individuală

Ce acte trebuie prezentate la notar pentru vânzare

Pentru ca notarul să poată redacta și autentifica contractul de vânzare-cumpărare, trebuie să prezinți următoarele documente, în original:

Documente de proprietate:

• Certificatul de moștenitor (eliberat de notar, după succesiune)
• Extrasul de carte funciară de informare și autentificare – valabil 10 zile, solicitat de notar
• Actul de identitate al vânzătorului și al tuturor moștenitorilor implicați
• Certificatul fiscal de la primărie – care atestă că imobilul nu are datorii (taxe, impozite)
• Certificatul de atestare a edificării (pentru case noi), dacă e cazul
• Planul cadastral și de amplasament (valabil și scanat .PDF, cu semnătură electronică)

Alte documente:

• Certificatul energetic al clădirii (obligatoriu pentru orice tranzacție imobiliară)
• Procura notarială, dacă un moștenitor nu se poate prezenta personal
• Declarație de neexistență a altor moștenitori, dacă notarul o solicită
• Declarație de pe proprie răspundere privind regimul juridic al imobilului (ex: dacă este închiriat sau liber)

În cazul în care există mai mulți moștenitori, notarul poate solicita consimțământul tuturor pentru vânzare, sau o convenție prealabilă de împărțire.

Ce taxe și costuri implică vânzarea unui imobil moștenit

Costurile unei astfel de vânzări se împart în mai multe categorii:

Taxe plătite de vânzător:

• Impozitul pe tranzacție – 3% din valoarea declarată a imobilului, dacă au trecut mai puțin de 3 ani de la data dobândirii prin moștenire
• dacă au trecut peste 3 ani, nu se mai plătește impozit
• Onorariul notarial – în funcție de valoarea imobilului (stabilit prin grila UNNPR)
• Taxa de eliberare a extrasului de autentificare – aproximativ 40-80 lei

Costuri suportate de cumpărător:

• Taxa de întabulare în CF – 0,15% din prețul tranzacției
• Onorariul notarial pentru autentificarea contractului
• Eventual comision agenție imobiliară, dacă se intermediază vânzarea

Este recomandat ca toate aceste costuri să fie discutate clar cu notarul înainte de semnare, pentru a evita neînțelegeri.

Ce trebuie să verifici înainte de semnarea contractului

Dacă ești vânzător:

• că ai toate documentele în regulă și în termen de valabilitate
• că imobilul este liber de sarcini (nu este ipotecat, grevat de servituți, închiriat etc.)
• că toți moștenitorii sunt prezenți sau reprezentați legal

Dacă ești cumpărător:

• că vânzătorul este proprietar legal, cu titlu valabil
• că actele sunt conforme cu realitatea imobilului (suprafață, destinație, regim juridic)
• că extrasul de carte funciară este actual și nu sunt litigii

Orice neclaritate sau neconcordanță poate duce la refuzul notarului de a autentifica actul.

Întrebări frecvente

Pot vinde un imobil moștenit dacă nu am făcut succesiunea?
Nu. Imobilul aparține legal persoanei decedate până la eliberarea certificatului de moștenitor și întabulare. Fără aceste etape, vânzarea nu este legală.

Este obligatorie succesiunea la notar?
Da, dacă vrei să vinzi. Fără succesiune finalizată și fără certificat de moștenitor, nu poți dobândi titlul legal de proprietar.

Ce fac dacă un moștenitor refuză să vândă?
Există două opțiuni:

• partaj judiciar – împărțirea moștenirii prin instanță
• vânzarea cotei-parte – poți vinde doar partea ta, dar nu întregul imobil (cu drept de preempțiune pentru ceilalți moștenitori)

Se plătește impozit pe vânzarea unei case moștenite?
Depinde. Dacă vinzi în mai puțin de 3 ani de la moștenire – da, 3% impozit. Dacă au trecut peste 3 ani – ești scutit.

Pot vinde doar o parte din imobil?
Da, dacă deții cota-parte indiviză. Dar cel mai bine este să faci partaj notarial înainte, pentru a evita problemele ulterioare.

Concluzie

Vânzarea unui imobil moștenit este perfect posibilă, dar presupune parcurgerea unor pași legali obligatorii, care încep cu deschiderea succesiunii și se încheie cu semnarea contractului de vânzare-cumpărare la notar.

Cu toate actele în ordine, sprijin notarial profesionist și o bună colaborare între moștenitori (dacă sunt mai mulți), procesul se poate desfășura fără complicații și într-un timp rezonabil.

Important este să tratezi cu seriozitate fiecare etapă și să respecți cadrul legal – pentru că o vânzare reușită înseamnă nu doar un transfer de proprietate, ci și încheierea corectă a unei etape importante din istoria personală și familială a celui care a lăsat bunul în urmă.