Un act de donație este una dintre cele mai frecvente și elegante forme prin care o persoană transmite un bun altei persoane, fără a aștepta nimic în schimb. Fie că părinții donează un apartament copilului la nuntă sau bunicii oferă un teren nepoților, gestul trebuie securizat juridic.
În februarie 2026, deși intenția este nobilă, procedura este strictă. Donația nu este doar un cadou, ci un contract irevocabil care poate avea consecințe fiscale și succesorale neașteptate. În acest ghid, explicăm cât costă actul la notar (cu TVA 21%), când se plătește impozit și cum te asiguri că nu rămâi pe drumuri după ce ai donat casa.
Ce este juridic Actul de Donație?
Donația este contractul solemn prin care Donatorul își micșorează patrimoniul actual, transferând gratuit un drept (de obicei de proprietate) către Donatar.
Caracteristica cheie: Este irevocabilă. Odată semnat actul, nu te mai poți răzgândi (cu excepții extrem de rare).
Când este obligatorie forma autentică?
Nu poți dona o casă printr-o „hârtie de mână”. Legea impune sancțiunea nulității absolute dacă actul nu este autentificat la notar pentru:
- Bunuri imobile (case, terenuri).
- Bunuri mobile de valoare pentru care legea cere formalități de înscriere.
- Darurile manuale (bani, bijuterii) pot fi făcute și fără act, prin simpla predare, dar pentru sume mari (peste 50.000 lei) este recomandat actul notarial pentru a justifica proveniența banilor în fața ANAF.
Costuri: Cât plătești la notar în 2026?
Mulți cred că donația e „gratis”. Fals. Deși nu există preț de vânzare, costurile de transfer sunt semnificative.
1. Între Rude (Până la gradul III)
Dacă donezi soțului, copiilor, nepoților, fraților sau verilor primari:
- Impozit la Stat: 0 Lei (Scutire totală).
- Onorariu Notarial: Se calculează procentual la valoarea grilei notariale a imobilului.Beneficiu: Pentru rudele de gradul I (părinți-copii), onorariul este redus substanțial (cu până la 50-70% față de o vânzare).
- TVA (21%): Se aplică la onorariul notarului.
- Taxa ANCPI (Intabulare): 0,15% din valoarea imobilului.
2. Între Persoane Străine (Fără grad de rudenie)
- Impozit: Se percepe impozit pe transferul proprietății imobiliare dacă valoarea depășește anumite plafoane (conform Cod Fiscal 2026).
- Onorariu Notarial: Standard (fără reduceri).
Exemplu Concret (Estimativ): Pentru un apartament de 60.000 Euro donat de părinte copilului, costul total la notar poate fi în jur de 2.000 – 2.500 Lei (mult mai ieftin decât o vânzare).
Donația cu Uzufruct Viager (Plasa de siguranță)
Cel mai mare risc pentru un părinte care donează casa copilului este să fie dat afară.
Soluția: Donația cu rezervă de uzufruct viager.
– Copilul devine „Nud Proprietar” (are actul, dar nu poate folosi casa).
– Părintele rămâne „Uzufructuar” (locuiește în casă până la deces, o poate închiria și încasa banii).
Această clauză trebuie cerută expres notarului la redactare.
Riscul Major: Atacarea Donației după Deces
Donația nu este „sfântă”. Legea protejează moștenitorii rezervatari (copiii, soțul supraviețuitor, părinții).
Exemplu: Un tată are doi fii. Donează casa unuia dintre ei și moare. Celălalt fiu poate ataca donația în instanță prin „Reducțiunea Liberalităților Excesive” dacă dovedește că donația i-a încălcat rezerva succesorală (partea minimă garantată de lege).
Sfat: Dacă vrei să lași totul unui singur copil fără risc de procese, contractul de vânzare-cumpărare sau de întreținere este mult mai sigur decât donația.
Pașii procedurii notariale
- Programarea: Părțile trimit actele scanate notarului pentru verificare și calculul costurilor.
- Verificarea Fiscală: Donatorul trebuie să aducă Certificat Fiscal pe zero (fără datorii la taxe și impozite).
- Semnarea: Părțile semnează în fața notarului. Donatorul trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu (discernământ). Pentru vârstnici, se poate cere expertiză psihiatrică.
- Intabularea: Notarul înscrie noul proprietar în Cartea Funciară.
Revocarea Donației: Se poate lua cadoul înapoi?
Foarte greu. Donația se poate revoca doar în instanță pentru:
- Ingratitudine: Donatarul atentează la viața donatorului, îl maltratează sau refuză să îi dea alimente dacă ajunge în nevoie.
- Neexecutarea Sarcinilor: Dacă donația a fost „cu sarcină” (ex: să plătești o datorie a donatorului) și sarcina nu a fost îndeplinită.
Notă: „M-am certat cu copilul” nu este motiv de revocare.
Ghiduri pentru acte notariale privind pașapoarte
Pentru călătorii cu minori, consultă și Declarație notarială de acord pentru pașaport copil minor în 2026: Procedură, prețuri și acte necesare. Documentul este cerut de autorități în mod obligatoriu. Ghidul explică pașii clar. Pentru confirmare, verifică informațiile cu notarul.
Transmiterea proprietăților și asigurarea îngrijirii la bătrânețe
Donarea unui imobil către un membru al familiei este o decizie generoasă, dar care presupune transferul imediat și irevocabil al dreptului de proprietate. Această procedură notarială scuteste părțile de plata impozitului pe tranzacție, fiind o metodă des utilizată de părinți pentru a-și ajuta copiii. Totuși, seniorii care doresc să își asigure liniștea și siguranța medicală la bătrânețe preferă adesea semnarea unui contract de întreținere viageră cu clauze clare. Acest tip de act juridic condiționează păstrarea imobilului de prestarea constantă a unor servicii vitale de îngrijire, hrană și asistență medicală până la finalul vieții.
Concluzie
Donația este cel mai ieftin mod de a transfera o proprietate în familie, dar vine cu riscuri succesorale. Dacă scopul tău este siguranța bătrâneții, alege Donația cu Uzufruct. Dacă vrei să eviți cearta între copii după deces, consultă notarul pentru un testament sau un partaj de ascendent, mai degrabă decât o donație simplă.
Surse verificate (Februarie 2026)
- Codul Civil – Articolele privind Contractul de Donație și Rezerva Succesorală.
- UNNPR – Grile notariale și informații despre taxele de autentificare.
- Codul Fiscal – Scutirile de impozit pentru transferul proprietăților între rude.